和歌山県内でも、親から相続した農地のご相談をよくいただきます。
先々代までは耕作を行っていたけれど、今では「耕作放棄地」となり荒れ果ててしまっているというような田畑も見かけます。
農地に関係する手続きは、大きく分けて3つのパターンがあります。
①農地を「農地として」売ったり貸したりする ⇒農地法第3条(許可制)
②農地を「相続などで取得した」 ⇒農地法第3条の3(届出制)
③農地を「別の目的に使う(家を建てる・駐車場にするなど)」 ⇒農地法第4条・第5条(許可制)
この記事では、この3つをできるだけわかりやすくご説明します。
①農地を農地として売ったり貸したりするとき (農地法第3条)
農地を「引き続き農地として使う目的で」売買または貸し借りするときは、
農地法第3条の許可が必要です。
たとえば、こんなケースが当てはまります。
―農家の方が隣の人に農地を売る
―農地を借りて農業をしたい
ポイントは、「農地として使い続けること」が前提という点です。
農業をする目的での権利移動が対象となります。
許可なく売買・賃借しても効力がない
農地法第3条の許可を受けずに売買契約などを結んでも、
その契約には法律上の効力が生じません。
たとえ売買代金を支払っていたとしても、その農地の所有権は移りません。
農業委員会での許可が先決です。
農地法第3条の許可を受けるには、主に次の要件が必要です。
・取得した農地を含むすべての農地を、効率的に耕作すること
・申請者または同じ世帯の方が、農作業に常時従事していること(個人の場合)
・周辺の農地利用に悪影響を与えないこと
すなわち、農地を「農地として使い続けてくれる人」でなければ、許可を受けることができません。
常時従事というのは、年間150日以上(原則1日8時間程度)を目安としているようですが、
市町村によっては例外規定もあるため、念のため農業委員会にて確認することをおすすめします。
窓口と締切日
申請の窓口は、農地がある市町村の農業委員会です。
締切日は自治体によって異なりますので、事前にご確認ください。
農地を相続したとき (農地法第3条の3)
相続で農地を取得した場合、農地法第3条の許可は不要ですが、
代わりに農業委員会への届出が必要になります。
これが、「農地法第3条の3の届出」と呼ばれる手続きです。
なぜ届出が必要なの？
相続で農地を取得した場合でも、農業委員会がその事実を把握できるようにするためです。
誰の農地かわからないまま放置された土地が増えると、
農地の有効活用が難しくなります。
こうした「耕作放棄地」の増加を防ぐことが目的です。
届出が必要なケース
許可を受けずに農地の権利を取得した場合が対象です。
具体的には、次のようなケースです。
―相続(遺産分割・包括遺贈・相続人への特定遺贈を含む)
―法人の合併・分割
―時効取得
届出の期限とペナルティ
権利を取得したことを知った日から、おおむね10カ月以内に届け出る必要があります。
届出をしなかったり、虚偽の届出をした場合は、
10万円以下の過料に処せられることがあります。
注意点
この届出は、農業委員会が把握するための手続きであり、
届出をしたことで農地の所有権が変わるわけではありません。
相続登記(法務局への手続き)は別途必要です。
農地法第4条と5条の違い
農地法第4条（自分の農地を自分で転用する)
自分が持っている農地を自分で別の用途に使うケースです。
例）自分の畑に家を建てる／自分の田んぼを駐車場にする
この場合は、農地の持ち主が一人で申請します。
農地法第5条(農地を買ったり借りたりして転用する)
農地を他の人から買い取ったり、借りたりして転用するケースです。
例）農地を買い取って家を建てる／農地を借りて資材置き場にする
この場合は、売る側(貸す側)と買う側(借りる側)が一緒に申請します。
不動産取引における注意点
許可が下りる前に売買代金など決済金を支払ってしまうのは危険です。
もし不許可になった場合、深刻なトラブルになります。
売買契約書には、「農地法第5条の許可が下りることを取引の条件とするし、不許可の場合は白紙解除とする」などの特約条項が入っているか必ず確認しましょう！
農地の「種類」で転用できるかが変わる
転用できるかどうかは、その農地がどの種類(区分)に当たるかによって大きく変わります。
ご所有の農地がどの種類に当たるかは、農業委員会に問い合わせることで確認できます。
まずはここから始めるのが大切です。
| 農地の種類 | どんな農地？ | 転用できる？ |
| 農用地区域内農地(青地) | 市町村が「農業に使う」と 計画で決めた農地 | 原則できない |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にある 特に優良な農地 | 原則できない |
| 第1種農地 | 大きくまとまっている、 生産力の高い農地 | 原則できない |
| 第2種農地 | 将来、市街地になりそうな 場所にある農地 | 条件次第でできる |
| 第3種農地 | すでに市街地の中や その周辺にある農地 | 原則できる |
「青地」の農地は、転用前にもう一つ手続きが必要
農用地区域内農地(青地)は、農地転用の許可申請をする前に、
まず農用地区域から外してもらう手続き(農振除外申請)が必要です。
転用申請とは別の手続きで、時間もかかります。
各市町村で、農業者の高齢化や耕作放棄地の増加に対応するために、
将来の農業のあり方をまとめた「農業振興地域整備計画」というものを策定しています。
申請する農地がこの計画の区域内に入っている場合は、農地転用の申請前に、
地域計画からの除外手続きも必要です。
ちなみに、この農振除外には半年以上かかるケースが大半です。
お急ぎの事情などあれば、すぐにでも所有する農地が計画区域内かどうかご確認いただくことをおすすめします。
無断転用の罰則
許可を受けずに農地を転用した場合は農地法違反となり、
工事の中止や原状回復の命令が出されます。
悪質な場合は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人の場合は1億円以下の罰金)になることがあります。
やはりこの農地に関する手続きも「知らなかった」では済まされません。
農地の使い方を変える前に、必ず農業委員会に相談しましょう。
まとめ
| やりたいこと | 必要な手続き | 根拠法令 |
| 農地を農地として売る・貸す | 農地法第3条申請 | 農地法第3条 |
| 相続・遺産分割などで 農地を取得した | 農地法第3条の3の届出 (10カ月以内) | 農地法第3条の3 |
| 自分の農地に家を建てる 駐車場にする | 農地法第4条申請 | 農地法第4条 |
| 農地を買って・借りて転用する | 農地法第5条申請 | 農地法第5条 |
農地に関する手続きは、状況によっては必要な手続きが変わります。
「自分のケースはどれに当たるのかわからない」という方も多いです。
まずはお気軽にご相談ください。
一緒に確認していきましょう。
※本記事は、農地法・農地法施行規則、農林水産省「農地を相続したときの届出書」、和歌山県農林水産振興課「農地転用の許可（法第4条・5条）」手引き、紀の川市農業委員会事務局ウェブサイト等の公式情報をもとに作成しています。
個別のご案件については、必ず事前に農業委員会または専門家にご相談ください。
